Ley N.º 18.795 de 2011 · Promulgación 17/08/2011 · Publicación 12/09/2011
Texto consolidado vigente al 11 de septiembre de 2026
(Interés nacional).- Declárase de interés nacional la mejora de las condiciones de acceso a la vivienda de interés social, definida esta última de acuerdo a la Ley N° 13.728, de 17 de diciembre de 1968, modificativas y concordantes.
(Proyectos y actividades promovidas).- Podrán acceder al régimen de beneficios establecidos en la presente ley, en tanto sean declarados promovidos por el Poder Ejecutivo:
A) Los proyectos de inversión vinculados a la construcción, refacción,
ampliación o reciclaje de inmuebles con destino a la vivienda de
interés social, tanto en el caso en que los referidos inmuebles tengan
por destino la enajenación, como cuando se destinen al arrendamiento o
al arrendamiento con opción a compra. Quedan incluidos en este literal
los proyectos destinados a la adquisición de viviendas de interés
social construidas, refaccionadas, ampliadas o recicladas al amparo de
la presente normativa para su posterior arrendamiento y los que
desarrollen los fondos sociales y las cooperativas de vivienda en
cualquiera de sus modalidades, en tanto tales viviendas cumplan con
las condiciones generales establecidas en la presente ley.
B) Las actividades específicas asociadas a la mejora en las condiciones
de oferta y demanda de viviendas de interés social.
(Objetivos).- A efectos del otorgamiento de los beneficios se tendrán en cuenta aquellos proyectos y actividades que cumplan con alguna de las siguientes condiciones:
A) Amplíen significativamente la cantidad de viviendas de interés
social disponibles destinadas a la venta, arrendamiento, o
arrendamiento con opción a compra y, en el caso de las cooperativas,
al uso y goce de los socios cooperativistas.
B) Faciliten el acceso a la vivienda de los sectores socio-económicos
bajos, medios bajos y medios de la población.
C) Contribuyan a la integración social y al mejor aprovechamiento de los
servicios de infraestructura ya instalados.
D) Mejoren las condiciones de financiamiento y garantía para la
adquisición, el arrendamiento o el arrendamiento con opción a compra
de viviendas de interés social,
E) Fomenten la innovación tecnológica en materia de construcción
edilicia.
(Beneficios tributarios).- Facúltase al Poder Ejecutivo a otorgar los siguientes beneficios a los proyectos y actividades promovidas:
A) Exoneración de los impuestos que gravan la renta originada en las
actividades o proyectos declarados promovidos. Esta exoneración podrá
comprender a la renta o al propio impuesto.
B) Deducción íntegra a efectos de la determinación de la renta gravada
por el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas, del costo
de adquisición de los inmuebles en los que se construyan, refaccionen,
amplíen o reciclen las viviendas comprendidas en las actividades o
proyectos declarados promovidos. Dicho costo solo podrá deducirse en
tanto sea necesario para obtener y conservar las rentas comprendidas
en las actividades y proyectos promovidos que no hubieran sido
exonerados en virtud de lo dispuesto en el literal anterior.
C) Exoneración del Impuesto al Patrimonio de los inmuebles cuya
construcción, refacción, ampliación o reciclaje se haya declarado
promovida. Dichos bienes se considerarán activo gravado a los efectos
del cómputo de pasivo.
D) Exoneración del Impuesto al Valor Agregado (IVA) a los ingresos
derivados de las actividades de enajenación, construcción, refacción,
ampliación y reciclaje de viviendas. Facúltase al Poder Ejecutivo a
otorgar un crédito por el impuesto incluido en las adquisiciones de
bienes y servicios destinados a integrar el costo de tales
operaciones, así como por el impuesto correspondiente a las
adquisiciones que realicen los fondos sociales y las cooperativas de
vivienda con destino a su actividad de construcción.
E) Exoneración del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales, a la
parte enajenante, a la parte adquirente o a ambas, en el caso de
hechos generadores vinculados a la primera trasmisión patrimonial de
inmuebles destinados a la vivienda cuya adquisición, construcción,
refacción, ampliación o reciclaje hubiera sido declarada promovida.
F) Exoneración del IVA aplicable a los servicios de garantía vinculados
al arrendamiento y adquisición de inmuebles destinados a la vivienda
de interés social.
G) Exoneración del Impuesto al Patrimonio aplicable a los activos
afectados a la prestación de los servicios de garantía a que refiere
el literal anterior. Dichos activos se considerarán gravados a efectos
del cómputo de pasivos.
(Declaratoria promocional).- Créase la Comisión Asesora de Inversiones en Vivienda de Interés Social (CAIVIS) que asesorará al Poder Ejecutivo a efectos de otorgar la correspondiente declaratoria promocional. El Poder Ejecutivo reglamentará la integración, funcionamiento, plazos y facultades de dicha Comisión.
La Agencia Nacional de Vivienda actuará como órgano asesor de la Comisión, debiendo pronunciarse en forma preceptiva sobre todas aquellas iniciativas que promuevan el otorgamiento de exoneraciones tributarias. Asimismo asistirá a la Comisión en las tareas de secretaría y en todas las demás tareas de apoyo que le sean requeridas vinculadas a la evaluación y seguimiento de los proyectos y actividades promovidas.
(Incumplimiento).- En todos los casos, el Poder Ejecutivo deberá requerir las garantías que entienda pertinente para el efectivo cumplimiento por los beneficiarios de las obligaciones vinculadas al otorgamiento de beneficios tributarios.
En caso de incumplimiento podrá disponerse la reliquidación de los tributos, las multas y los recargos que puedan corresponder, o la imposición de multas a fijarse entre 2.600 UI (dos mil seiscientas unidades indexadas) y 1.300.000 UI (un millón trescientas mil unidades indexadas), en los términos que disponga la reglamentación.
La reglamentación establecerá los ámbitos de actuación de la Agencia Nacional de Vivienda y de los organismos recaudadores en las tareas de contralor del cumplimiento de las referidas obligaciones. (*)
Créase en la Agencia Nacional de Vivienda un Fondo de Garantía, que tendrá por finalidad:
a) Otorgar garantías parciales para la concesión de créditos
hipotecarios destinados a personas físicas, para la adquisición,
refacción, construcción y ampliación de una vivienda de interés
social.
b) Otorgar garantías parciales para la adquisición de un terreno con
destino a una vivienda de interés social, siempre que esta revista la
calidad de única vivienda del adquirente o del titular del inmueble a
hipotecar.
c) Garantizar contratos de "leasing" inmobiliarios con opción de compra
de una vivienda de interés social, con destino a las personas físicas,
siempre que esta revista la calidad de única vivienda del
adquirente. (*)
(Naturaleza).- El Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios será un patrimonio de afectación independiente, sin personería jurídica, que será administrado por la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), la que ejercerá las facultades de dominio sin ser propietaria, para cumplir los cometidos asignados en esta norma y en la Ley N° 18.125, de 27 de abril de 2007 y sus modificativas.
El patrimonio del Fondo no responderá por las deudas de la ANV.
(Recursos).- El Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios se constituirá con los siguientes recursos:
A) El valor de las primas que perciba de las entidades acreedoras, tal
como se definen en el artículo 10 de la presente ley, como
contraprestación por el otorgamiento de garantías, de acuerdo al
sistema regulado por esta ley.
B) Los aportes que se reciban con cargo al Fondo Nacional de Vivienda y
Urbanización u otras contribuciones que sean previamente aprobadas por
la Agencia Nacional de Vivienda, como administradora del Fondo de
Garantía.
C) Los montos recuperados de acuerdo al artículo 13 de esta ley y toda
otra suma que el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios pudiera
percibir a raíz del mecanismo de garantía previsto en la presente ley.
D) Las donaciones, herencias, legados y demás aportes públicos y
privados que reciba.
(Mecanismo de la garantía).- El Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios podrá garantizar préstamos hipotecarios otorgados por parte de entidades sujetas a la autoridad o control del Banco Central del Uruguay (en adelante, individualmente, "Entidad Acreedora" y colectivamente, "Entidades Acreedoras"), de acuerdo a los requisitos establecidos en esta ley y los que se establezcan en la reglamentación que se dicte por el Poder Ejecutivo a propuesta de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV).
La ANV, actuando como administradora del Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios podrá aceptar o rechazar las solicitudes de garantía, en función de las condiciones que establezca la reglamentación, en especial la calidad crediticia del deudor o la valuación de garantías.
(Pago de la garantía).- Cuando el tomador del préstamo incumpliere con sus obligaciones, la Entidad Acreedora comunicará dicho extremo a la Agencia Nacional de Vivienda, la que deberá hacer efectivo el pago de la garantía, conforme a las condiciones que establezca la reglamentación.
(Ejecución).- A efectos de la ejecución judicial del crédito hipotecario, la Entidad Acreedora podrá acudir al mecanismo de ejecución judicial simplificada de crédito hipotecario para vivienda, establecido en el Capítulo III de la Ley N° 18.125, de 27 de abril de 2007 y sus modificativas, sin perjuicio de lo dispuesto en la presente ley.
La Entidad Acreedora deberá comunicar a la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) el inicio de las acciones judiciales de ejecución dentro de los cinco días de haber presentado la demanda.
La ANV, por el solo hecho de haber otorgado la garantía, estará facultada para acceder, consultar, comparecer, retirar en confianza y notificarse de cualquier actuación en el expediente judicial de ejecución hipotecaria promovido por la Entidad Acreedora, sin que ninguno de estos actos implique sustitución del acreedor, convalidación de actuaciones o conversión de la ANV en parte de dicho proceso. Asimismo, la ANV estará facultada para adquirir el inmueble en el remate que promueva la Entidad Acreedora y en caso de resultar mejor postor, estará exonerada de depositar la seña.
La ANV quedará subrogada de pleno derecho por el equivalente a lo pagado en virtud de la garantía que hubiese otorgado.
Para los casos de ejecuciones extrajudiciales autorizadas por la Carta Orgánica del Banco Hipotecario del Uruguay (Ley N° 5.343, de 22 de octubre de 1915) y el artículo 36 de la Ley N° 18.125, de 27 de abril de 2007, y sus modificativas, la entidad acreedora deberá comunicar a la Agencia Nacional de Vivienda, el inicio de las acciones tendientes a la ejecución dentro de los diez días hábiles de dictada la resolución administrativa que la disponga. (*)
(Destino de las sumas recuperadas).- En caso de remate, la liquidación del crédito y la entrega del bien se regirán por lo dispuesto en el artículo 388 del Código General del Proceso, sin perjuicio de las ejecuciones extrajudiciales autorizadas por la Carta Orgánica del Banco Hipotecario del Uruguay (Ley N° 5.343, de 22 de octubre de 1915) y el artículo 36 de la Ley N° 18.125, de 27 de abril de 2007, y sus modificativas, se regirán por los procedimientos respectivos, y lo que se dispone a continuación. Las sumas resultantes de la recuperación de deudas morosas, cuyas garantías ya se hubieran cancelado con cargo al Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, deberán ser destinadas, en el siguiente orden, al pago de:
A) Los tributos.
B) Los gastos y honorarios del rematador interviniente.
C) Los gastos y honorarios por servicios prestados por los depositarios
y tasadores judiciales.
D) Los honorarios profesionales, de acuerdo con lo establecido en el
artículo 55 de la Ley N° 18.125, de 27 de abril de 2007, y sus
modificativas. En caso de ejecución extrajudicial se aplicarán los
aranceles de las instituciones respectivas, siempre que no superen
los topes establecidos en la ley, en cuyo caso aplicarán estos.
E) El saldo impago del crédito para única vivienda otorgado por la
entidad acreedora interviniente, incluidos los intereses pertinentes
a prorrata del porcentaje correspondiente a cada una de las
entidades acreedoras, si hubiera más de una.
F) La suma abonada por el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios
más los intereses correspondientes. (*)
(Administración de créditos).- La administración de los créditos amparados por el sistema de garantías previsto en esta ley, será realizada en todo momento por la Entidad Acreedora que otorgó el préstamo garantizado.
Sin perjuicio de lo anterior, la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) tendrá derecho a solicitar información y realizar controles sobre los préstamos garantizados, teniendo derecho de acceso irrestricto a toda la información de los deudores. A estos efectos, las Entidades Acreedoras no podrán invocar el secreto profesional para negarse a brindar ningún tipo de información. La ANV, por su parte, estará obligada a utilizar la información recibida únicamente con fines internos, estando estrictamente prohibida la divulgación total o parcial de dicha información a otros agentes públicos o privados. La violación de esta prohibición acarreará las responsabilidades previstas en el artículo 25 del Decreto-Ley N° 15.322, de 17 de setiembre de 1982.
(Impuestos).- El Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios creado en virtud de lo dispuesto en la presente ley, estará exonerado de todo tributo con excepción de las contribuciones especiales de seguridad social. Igual tratamiento recibirá la Agencia Nacional de Vivienda, por los tributos que pudieran corresponderle en su condición de administradora del referido Fondo.
Exonérase del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales a las trasmisiones de bienes inmuebles cuyo hecho generador se origine en la ejecución de créditos hipotecarios garantizados por el referido Fondo.
(*)
(Utilización de fideicomisos de garantía).- Cuando las Entidades Acreedoras decidan garantizar préstamos destinados a única vivienda mediante la creación de fideicomisos de garantía, de acuerdo a la Ley N° 17.703, de 27 de octubre de 2003, se aplicará el mecanismo de garantía previsto por esta ley.
(Requisitos).- Se considerarán regidos por las normas referentes a la propiedad horizontal y sus unidades podrán ser objeto de traslación de dominio o afectación con derechos reales en forma individual, los edificios construidos que cumplan a su respecto los siguientes requisitos:
A) Que se haya concedido por la Intendencia respectiva el permiso de
construcción del edificio de que se trate y que se haya aprobado por
la misma Intendencia el plano proyecto de fraccionamiento horizontal,
conforme a los cuales han sido realizadas las construcciones y será
atribuido el dominio separado de las unidades.
B) Que se haya inscripto en la Dirección Nacional de Catastro el plano
de mensura y fraccionamiento horizontal concordante con el plano
proyecto aprobado por la Intendencia respectiva y efectuado el
empadronamiento y avalúo fiscal de las unidades que indica dicho
plano.
C) Que el edificio se encuentre en condiciones de habitabilidad
suficientes para el uso al que se destine cada una de las unidades y
sus bienes comunes, según la certificación que se presentará ante la
institución financiera o el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento
Territorial y Medio Ambiente, que otorgue el crédito hipotecario con
la garantía de alguna unidad habitacional emergente de la
horizontalidad a que refiere este artículo. Dicho certificado será
suscrito por el arquitecto director de obra y por el ingeniero
agrimensor y dejará constancia que:
1) Las edificaciones se corresponden con el permiso de construcción
aprobado.
2) Las mismas se encuentran dentro de los límites establecidos por la
normativa aplicable en materia de propiedad horizontal.
3) Responden en un todo a la reglamentación municipal vigente.
4) No existe pendiente sobre ellas ninguna observación o medida
administrativa por parte de la respectiva Intendencia.
5) Las unidades así como los bienes comunes de uso exclusivo y general
del edificio se encuentran en condiciones de accesibilidad, pudiendo
darse a dichas edificaciones un uso seguro, autónomo y confortable. (*)
D) Que se contrate el seguro contra incendio previsto por el artículo 20
de la Ley N° 10.751, de 25 de junio de 1946, en la forma establecida
por el literal C) del artículo 5° del Decreto-Ley N° 14.261, de 3 de
setiembre de 1974, considerándose la prima correspondiente como
expensa común.
E) Que se otorgue el Reglamento de Copropiedad en el cual se constituya
la hipoteca recíproca conforme a lo dispuesto en el literal D) del
artículo 5° y en el artículo 6° del Decreto-Ley N° 14.261, de 3 de
setiembre de 1974.
F) Que simultáneamente al otorgamiento del mencionado Reglamento se
suscriba por parte de la institución financiera pública o privada o
por el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio
Ambiente como refiere el literal C) precedente, un préstamo
hipotecario en relación a por lo menos una de las unidades que
integran el edificio dividido. (*) (*)
Los edificios construidos por el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, en el marco de los programas de vivienda, se considerarán incorporados al régimen de propiedad horizontal, siempre que acrediten el cumplimiento de los literales A), B), C), D) y E) referidos en la norma. (*)
Interprétase que los contratos de reglamento de copropiedad y de préstamo o crédito hipotecario para el nacimiento de la propiedad horizontal de la norma establecida en el artículo anterior se consideran otorgados en forma simultánea, como también se considerarán simultáneos los contratos que sean necesarios otorgar para adquirir o declarar la propiedad del bien objeto de la incorporación. (*)
(Horizontalidad definitiva).- La horizontalidad emergente del cumplimiento de los requisitos determinados en el artículo anterior tendrá carácter definitivo, no rigiendo lo dispuesto por el inciso segundo del artículo 30 de la Ley N° 10.751, de 25 de junio de 1946. Todo ello sin perjuicio de las facultades de la Intendencia respectiva de fiscalización de la obra, otorgamiento de la habilitación final y adopción de las medidas administrativas pertinentes, así como de las responsabilidades de los técnicos intervinientes en su caso.
Las diferencias en la configuración de las unidades y bienes comunes producidas por el proceso de implantación de la obra, que sean objeto de mensuras futuras, no requerirán ratificación de los instrumentos otorgados en su oportunidad, entendiéndose que los derechos y obligaciones generados por estos se hacen extensivos a dichas diferencias.
(Horizontalidad adquirida).- Los edificios construidos al amparo de lo dispuesto por la Ley N° 10.751, de 25 de junio de 1946, incluidos aquellos que hubieren obtenido horizontalidad por imperio del Capítulo III del Decreto Ley N° 14.261, de 3 de setiembre de 1974 y de la Ley N° 16.760, de 16 de julio de 1996, que carezcan de habilitación final y con prescindencia de lo dispuesto por el artículo 35 de la Ley N° 18.308, de 18 de junio de 2008, se considerarán con horizontalidad adquirida definitiva, en tanto se cumpla con los siguientes requisitos:
A) Los establecidos en los literales B) y D) de los artículos 5° y 6°
del Decreto Ley N° 14.261, de 3 de setiembre de 1974.
B) Que se hayan ocupado una o más unidades del edificio por un plazo
mayor a tres años, lo que se acreditará mediante documento público
o privado con fecha cierta.
El plazo de tres años se contará en todos los casos a partir de la fecha cierta del referido documento.
Se prescindirá del requisito del otorgamiento del reglamento de copropiedad y la hipoteca recíproca cuando el trámite de incorporación a propiedad horizontal sea realizado por los promitentes compradores.(*)
(Exigencias instrumentales).- En todos los actos y contratos relativos a inmuebles regidos por el régimen de propiedad horizontal y comprendidos en la presente ley, las exigencias instrumentales se adecuarán a lo dispuesto por el artículo 41 del Decreto-Ley N° 14.261, de 3 de setiembre de 1974, en lo aplicable.
(Alcance).- Las normas del presente Capítulo no afectan ni modifican el régimen vigente en materia de propiedad horizontal.
Las mismas podrán aplicarse a cualquier edificio sin necesidad que sus unidades constituyan viviendas de interés social.
(Modificación del artículo 18 de la Carta Orgánica del Banco Hipotecario del Uruguay).- Agrégase al artículo 18 de la Carta Orgánica del Banco Hipotecario del Uruguay en la redacción dada por el artículo 1° de la Ley N° 18.125, de 27 de abril de 2007, el siguiente literal: "J) Otorgar créditos en moneda nacional, unidades indexadas o unidades reajustables, para la refacción o ampliación de la vivienda sin garantía hipotecaria a:
1) Personas físicas.
2) Personas jurídicas para viviendas de sus integrantes.
Estos créditos solamente pueden otorgarse en caso que el
Reglamento que dicte el Banco Hipotecario del Uruguay a efectos de
instrumentarlos sea aprobado por el Poder Ejecutivo".
(Derogación).- Derógase el artículo 46 de la Ley N° 5.343, de 22 de octubre de 1915, en la redacción dada por el artículo 1° del Decreto-Ley N° 15.100, de 23 de diciembre de 1980.
(Modificación del Decreto-Ley N° 14.219, de 4 de julio de 1974).- A partir de la vigencia de la presente ley, los depósitos en garantía de arrendamientos previstos en el Decreto-Ley N° 14.219, de 4 de julio de 1974, se realizarán en Unidades Indexadas.
Facúltase a los bancos y a las cooperativas de intermediación financiera a recibir esta modalidad de depósitos, con el alcance y las condiciones establecidos en dicha norma legal.
Los depósitos en garantía de arrendamientos no generarán intereses.
(Régimen de excepción).- Para la enajenación, cesión o constitución de gravámenes respecto de las viviendas que siendo de interés social revistan la calidad de económica, conforme a lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley N° 13.728, de 17 de diciembre de 1968, y concordantes y aquellas designadas como núcleos básicos evolutivos según lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley N° 13.728, de 17 de diciembre de 1968, en la redacción dada por el artículo 1° de la Ley N° 16.237, de 2 de enero de 1992, se prescindirá de los certificados previstos en los artículos 662 a 668 de la Ley N° 16.170, de 28 de diciembre de 1990.
Lo previsto en el inciso anterior rige exclusivamente para las construcciones cuyo permiso de construcción haya sido aprobado por la Intendencia correspondiente antes del 1° de enero de 2013. (*) En caso de inexistencia de permiso de construcción, se podrá acreditar que las construcciones son anteriores al 1° de enero de 2013 mediante certificado de arquitecto. (*) (*)
(*)
(Actuación de la Agencia Nacional de Vivienda en los fideicomisos que se establecen).- Cuando la Agencia Nacional de Vivienda, en su calidad de fiduciaria de activos provenientes de la reestructura del Banco Hipotecario del Uruguay, los aporte para la constitución de un nuevo fideicomiso cuyo fin principal sea comenzar o continuar obras de construcción de viviendas, podrá ocupar la posición de fideicomitente y fiduciaria del mismo.
(*)